Vragen en antwoorden over koopgarantwoningen
TEXELSE IQ COURANT
Ervaringen over koopgarant
'Debby' verliest op koopgarantwoning
VRIJDAG 30 SEPTEMBER 2011
Wat is koopgarant?
Bij koopgarant koop je van Stich
ting Woontij een huis met korting.
Maximaal 20 procent bij een
bestaande woning en maximaal 33
procent bij nieuwbouw. Het is een
product dat is ontwikkeld door de
Stichting Opmaat, in samenwer
king met de vereniging Eigen huis
en wordt landelijk onder dezelfde
voorwaarden verkocht.
Wat zijn de belangrijkste doe
len?
Mensen die niet op de vrije koop-
markt terecht kunnen, bijvoorbeeld
doordat hun inkomen niet toerei
kend is, de kans geven een eigen
woning te kopen, de doorstroming
op de huizenmarkt bevorderen en
mensen die deze woningen kopen
de mogelijkheid tot sparen bieden,
zodat ze later een duurdere woning
kunnen kopen. De verkoopop
brengsten worden door de woon-
corporatie aangewend voor nieuw
bouw en renovatie. De inkomsten
uit verkoop zijn, naast de verhuur
opbrengsten, noodzakelijk nu
woningcorporaties hun eigen broek
moeten ophouden.
Wat zijn de voordelen van koop
garant?
Het is voor meer mensen mogelijk
een woning te kopen. De koper
heeft lagere woonlasten dan bij
aankoop van een reguliere woning,
die kunnen zelfs lager uitvallen dan
huur van dezelfde woning. De
koper kan vermogen opbouwen en
heeft de zekerheid dat de woning
te zijner tijd wordt verkocht, want
Woontij koopt de woning altijd bin
nen drie maanden terug en biedt
deze dan weer aan. Koopgarant
woningen blijven zo beschikbaar
voor starters en anderen met een
gemiddeld inkomen. Daardoor
houdt deze specifieke doelgroep
de mogelijkheid om tot een bepaal
de prijs een huis te kopen. Het Rijk
heeft per 1 januari 2011 een maxi
male inkomensgrens vastgesteld,
waardoor het voor mensen met
een inkomen van meer dan
€33.614,- bijna niet meer mogelijk
is om een woning te huren met een
huurprijs onder de huurtoeslag-
grens. Door het vaststellen van de
maximale inkomensgrens is ook
deze categorie aangewezen op
een koopwoning.
Hoe werkt het als je een koopga-
rantwoning verkoopt?
De eigenaar verplicht zich om bij
verkoop de woning te verkopen
aan Woontij, die zich verplicht de
woning terug te kopen. Bij terug
verkoop wordt de meer- of minder-
opbrengst gedeeld met Woontij.
De verdeling is afhankelijk van het
kortingspercentage bij aankoop.
Bij een korting van 20 procent is
de verdeling 60-40. 60 procent van
de winst/verlies is dan voor de ver
koper, 40 procent voor Woontij. Dit
is exclusief de waardevermeerde
ring of vermindering, die is ont
staan door eigen investeringen. Die
is namelijk voor 100 procent voor
de verkoper.
onderhoud verkeren of recent zijn ken, badkamer of tuin de volgende
gerenoveerd en waar de koper nor- koper aanspreekt. Van invloed is
maal gesproken weinig kosten aan ook de kwaliteit van het werk. Dit
hoeft te maken. Er zijn ook wonin- geldt overigens niet alleen voor Woontij introduceerde een aantal
maar voor jaren geleden de koopgarantwo-
gen waar nog het nodige aan moet koopgarantwoningen,
gebeuren, soms zelfs veel. De staat alle woningen,
waarin de woning verkeert komt tot
uiting in de prijs waarvoor de woning
wordt aangeboden. De waarde van
een huis wordt getaxeerd door een
vaste Texelse makelaar. Er zijn
kopers die liever iets meer betalen
en er weinig aan hoeven te doen,
een klein aantal alweer is terug
gekocht. Woontij wil er jaarlijks 15
ning, waarbij tegen aantrekkelijke verkopen. De belangstelling Is
Kun je vermogen opbouwen met
een koopgarantwoning?
Ja. Als je als koper geen verande
rende leefomstandigheden hebt en
lang in dezelfde woning blijft, en de
prijs van de woning in die periode
korting een huis kan worden
gekocht. Voor menigeen maakt
groot. De Texelse Courant peilde
de ervaringen en onderzocht de
koopgarant het mogelijk een eigen voor- en nadelen en mogelijke
huis te kopen. Inmiddels zijn er op risico's. We werden daarbij gehol-
Texel 120 van verkocht, waarvan pen door Jannie Mattner.
maar anderen betalen graag wat stijgt, dan bouw je in theorie vermo-
en voor woningverbetering bij ver
koop niet altijd terugkomen. Woontij
Je hebt recht op arbitrage,
betekent dat drie onafhankelijke
minder en knappen het liever zelf gen op. Overigens deel je bij ver- bespreekt de risico's. Het is ook een makelaars de woning taxeren. De
op. Volgens Woontij is er ook vraag
naar deze 'kluswoningen'.
koop deze overwaarde met Woontij,
al naar gelang het percentage kor-
v -fy.
Wie komen in aanmerking voor
aankoop van een koopgarant
woning?
ledereen komt in aanmerking. Inge
schreven woningzoekenden wor
den gesorteerd op volgorde van de
datum van hun inschrijving bij
Woontij.
Welke keuzes zijn er bij koopga
rant en hoe divers is het aan
bod?
Bij het op de markt brengen van
koopwoningen probeert Woontij
het aanbod zoveel mogelijk te
spreiden over de dorpen. Woontij
verkoopt nieuwe en bestaande
woningen. Bij bestaande woningen
doen zich onderling grote verschil
len voor. Er worden huizen aange
boden die in goede staat van
Als je een koopgarantwoning ting dat bij aankoop is verleend.
zelf opknapt of laat opknappen, Daarom adviseert Woontij mensen
hoe zit het dan met vergoeding die interesse hebben in koopgarant,
van de kosten als de woning
wordt terugverkocht aan Woon
tij? woning te kopen, die laatste keus te
De eventuele meerwaarde die is overwegen. Zij hoeven de meer-
ontstaan door verbeteringen en waarde namelijk niet te delen met
woonaanpassingen ontvangt de Woontij. Dit is wel afhankelijk van de
verkoper volledig terug. Maar de markt. Bij een dalende of stagne-
kosten van de investering zijn niet rende economie kan een koopgar-
altijd gelijk aan de meerwaarde die antwoning juist voordeliger zijn,
het oplevert. De (meer)waarde van omdat Woontij deelt in eventuele
de verbeteringen wordt bepaald waardedaling. Doordat mensen
door een taxateur. Een construe- door de koopgarantkorting lagere
tieve verbetering of een uitbreiding, lasten hebben, ontstaat de moge
leerproces. In de beginjaren van verkoper kiest een makelaar,
koopgarant was de huizenmarkt Woontij kiest er een en die twee
makelaars kiezen samen een der
de. Het gemiddelde van die drie
taxaties wordt dan de nieuwe en
bindende verkoopprijs. De helft
van deze taxatiekosten worden
betaald door stichting Woontij. De
andere helft betaalt de verkoper.
Hoe transparant is deze arbitra
ge?
De verkoper ontvangt een taxatie
rapport. Daarin staan de namen
van de drie makelaars en het
bedrag dat het gemiddelde is van
de drie taxaties. De koper heeft
geen inzage in de individuele taxa
ties van de drie makelaars. Dit
vloeit voort uit de voorschriften van
Opmaat.
Waarom koopt Woontij de koop
garantwoningen weer terug?
Om te zorgen dat deze huizen na
verkoop beschikbaar blijven voor
starters. Dit om te voorkomen dat,
zoals in het verleden bij premie A-,
B- of C-woningen, de eerste kopers
deze gesubsidieerde woningen
positief gestemd en maakte men voor veel geld doorverkopen, waar-
zich nog geen zorgen over de eco- door ze onbereikbaar werden voor
nomie. Inmiddels gaan de meeste starters. Overigens is Woontij zelf
maar die financieel de mogelijkheid mensen een stuk behoedzamer te niet gebaat bij terugkoop. Het
brengt namelijk aan- en verkoop
kosten met zich mee. Voor Woontij
koopgarant en heeft experts op het is het financieel veel gunstiger om
gebied van koopgarant, die goed de woningen tegen marktprijs te
zijn ingewerkt in dit product. verkopen. Woontij is toch een voor
stander van koopgarantwoningen
omdat zij als sociale verhuurder
betaalbare woonruimte voor diver
se doelgroepen wil aanbieden.
Hoeveel koopgarantwoningen
heeft Woontij verkocht?
In totaal 217, waarvan 120 op
hebben om en reguliere (vrije) werk. Ook de financiers. De Rabo
bank ziet wel veel voordelen i
Heeft Woontij verkopers van
koopgarantwoningen die verlies
leden gecompenseerd?
In één geval heeft Woontij een ver
koper compensatie aangeboden.
Dit was een ingewikkelde kwestie.
bijvoorbeeld een serre, wordt vaak lijkheid om deze maandelijkse De verkoper ging toen niet akkoord
hoger gewaardeerd dan vernieu- besparing aan de wenden voor ver-
wing van sanitair, keuken of tuin. mogensvorming. Zij hebben ook het
Hierbij is het namelijk altijd de voordeel dat ze bij verkoop geen
vraag of de inrichting van de keu- makelaarskosten hebben. Dat geld
houden ze dus over.
met dat bedrag, waar deze naar de Texel. Woontij heeft er daarvanvan
rechter is gestapt. Die kwam uitein- deze 120 woningen twaalf weer
delijk op ongeveer hetzelfde bedrag teruggekocht of verhuurd aan de
uit, wat daarna alsnog is gecom- koper.
'Debby' koopt in 2008 van
Woontij voor €118.875,- een
koopgarantwoning. Het betreft
een bestaande driekamerwo
ning met veel achterstallig
onderhoud. Ze verbouwt en
renoveert het huis en verkoop
het huis in 2010 terug aan Woon
tij. Ze maakt een verlies van
28.000,-. Debby is overigens
niet haar echte naam, die is wel
bij de redactie bekend.
De woning is bij aankoop
getaxeerd op €158.500,-.Van het
getaxeerde bedrag van de koop
garantwoning gaat 25 procent
korting af, maar de kosten koper
(toen nog zes procent over
drachtsbelasting, nu twee procent
en de kosten van de notaris)
komen erbij. Op dat moment
woont Debby alleen en de woning
is groot genoeg. Ze wil het huis
renoveren en neemt hierover eerst
contact op met Woontij om te
vragen hoe dat later verrekend
wordt. Debby verklaart dat de
medewerker van Woontij haar ver
telt dat alle kosten voor verbouw
en renovatie bij verkoop voor hon
derd procent ten goede komen
aan de koper. Woontij: 'Dit heeft
ze misschien zo begrepen, maar
dit kan nooit zo gezegd zijn. De
meerwaarde door verbouw en
renovatie wordt voor honderd pro
cent vergoed, niet de gemaakte
kosten.' Woontij toont een bro
chure waarin het inderdaad zo
staat.
Debby gaat aan de slag en komt
er snel achter dat de staat van de
woning tegenvalt. Woontij wijst er
op dat bij verkoop is aangeven
dat de woning mankementen ver
toont en dat de vorige huurder de
woning niet in goede staat heeft
achtergelaten. Behalve keuken,
badkamer en sanitair moeten radi
atoren, deuren en sloten vervan
gen worden en de tuin moet
opnieuw worden aangelegd. De
totale kosten van de renovatie
bedragen 39.568,95.
In 2010 wil Debby de woning
terugverkopen aan de stichting
Woontij. Haar persoonlijke
omstandigheden zijn intussen
zodanig veranderd dat de woning
te klein is geworden. De vaste
taxatiemakelaar van Woontij
taxeert de woning op €180.000,-.
Ze gaat hiermee niet akkoord en
vraagt een arbitrage aan. Deze
moet uitgevoerd worden door drie
erkende makelaars. Als ze komen
is Debby goed voorbereid. Er ligt
een complete lijst met gespecifi
ceerde verbouwingskosten op
tafel plus een fotoalbum, waarin
te zien is hoe het huis er bij aan
koop uitzag. Kijkend naar de ver-
bouwingslijst en zegt een make
laar het een grote investering te
vinden voor 'een dergelijke kleine
tussenwoning'. In de tuin wijst
een makelaar er op dat Woontij
kan eisen dat de tuin moet wor
den geëgaliseerd omdat er nu
vaste bloembakken instaan. De
ander voegt volgens Debby toe:
'Je moet het maar mooi vinden.'
Haar vriend informeert of er op
waarde of op smaak wordt
getaxeerd. Twee makelaars zijn
gelijktijdig gekomen en lopen vol
gens Debby pratend met elkaar
door het huis. Als ze klaar zijn, ziet
ze nog een tijd samen pratend
voor de deur staan. Dit wekt bij
haar de schijn dat ze niet onaf
hankelijk tot hun taxatie zijn geko
men.
Ze ziet haar gevoel bevestigd in
eindresultaat. Ze krijgt van deze
drie taxaties geen rapport maar
één blad waarop de uiteindelijk
getaxeerde verkoopprijs van
€182.000 staat, €2000,- hoger
dan de eerste taxatie. Aanzienlijk
te laag, vindt Debby, die voor
deze taxaties een eigen bijdrage
van €800,00 moet betalen. Deze
taxatie is bindend. Debby berust,
ze wil er zo snel mogelijk vanaf
omdat de hele procedure haar
geen goed heeft gedaan.
Woontij reageert dat de koopster
tevoren is gewezen op tekortko
mingen aan de woning en dat de
korte tijd die er zit tussen aan- en
verkoop het risico met zich mee
brengt dat de gemaakte kosten
niet worden terugverdiend. Boven
dien is de woning volgens Woontij
gekocht in een opgaande tijd en
verkocht toen de woningmarkt in
een moeilijke fase zat. Woontij
vindt ook dat voor een eerlijke
vergelijking, getoond moet wor
den wat zou zijn gebeurd als Deb
by de woning tegen marktprijs
had gekocht en later weer ver
kocht. 'In dat geval zou het verlies
groter zijn, als ze al een koper zou
kunnen vinden.' Omdat deze
bedragen niet bij de redactie
bekend zijn, kan deze vergelijking
niet worden gemaakt. Verder is
het zo dat de kosten voor verbe
teringen aan de keuken, badka
mer en sanitair zich niet vanzelf
sprekend vertalen in een hogere
taxatiewaarde, terwijl dat bij con
structieve verbeteringen eerder
het geval is. Wat overigens ook
geldt voor reguliere woningen.
In cijfers:
Aankooptaxatie
25% korting
Aankoopbedrag
Kosten koper
Verbouwing
Totale investering
Terugkoopbedrag
Verlies
Kun je ook verlies lijden?
Ja. Bijvoorbeeld als de markt is
gedaald. Je loopt ook het risico
geld te verliezen als je binnen korte
tijd weer wilt of moet verkopen,
omdat de aankoop- en andere kos
ten die je hebt moeten maken vaak
hoger zijn dan de eventuele waar
destijging. Dit geldt overigens ook
bij de aankoop van een reguliere
woning. Waarbij je bij een koopgar
antwoning wel de zekerheid hebt
dat Woontij terugkoopt. Er zijn
gevallen bekend waarbij mensen
aanzienlijke bedragen op hun
woning hebben toegelegd. Bij een
waardedaling is het verlies bij een
koopgarantwoning lager dan bij een
reguliere koopwoning, omdat Woon
tij een deel van het verlies neemt.
Wat doet Woontij om kopers voor
te bereiden op mogelijke voorde
len en risico's?
Voorlichting geven. Mensen worden
onder meer gewezen op het feit dat
de kosten die zij maken bij aankoop
penseerd.
Hoe werkt het met aan- en terug
verkoop?
Woontij maakt gebruik van twee
vaste makelaars, één taxatie- en
één verkoopmakelaar. Dit vloeit
voort uit de voorschriften zoals die
door Stichting Opmaat zijn vastge
legd. Het werken met vaste make
laars biedt als voordeel dat zij een
specialisatie in koopgarant kunnen
ontwikkelen, want het is best inge
wikkeld. Woontij betaalt deze make
laars.
Dus je kunt bij aan- en verkoop
niet zelf je makelaar kiezen?
Nee. Maar je kunt wel een makelaar
inschakelen die je kan adviseren
over aan- of verkoop. Maar dit
advies heeft geen invloed op de
prijs. (Zeer recent zijn de regels hier
voor aangepast, zie hiervoor artikel
Laatste nieuws)
Wat als je het bij terugverkoop
niet eens bent met de taxatie
waarde?
Familie Witte blij met koopgarant
€158.500,-
39.625,-
€118.875,-
9.510,-
39.569,-
168.754,-
140.625,-
€28.129,-
De familie Witte koopt in 2009
een koopgarantwoning van
Woontij. Ook een woning waar
veel aan moet gebeuren, maar
dat scheelt in de aanschafprijs.
Ze doen zoveel mogelijk zelf,
waardoor de kosten laag blij
ven. Winst of verlies is hier niet
aan de orde. Ze willen er voor
de rest van hun leven blijven
wonen.
Deze koopgarantwoning heeft bij
aankoop veel achterstallig onder
houd en voldoet niet aan de eisen
die we tegenwoordig aan een
woning stellen. Ze besluiten de
woning helemaal te strippen en
opnieuw op te bouwen. Er wordt
een nieuwe aanbouw gebouwd,
alles wordt geïsoleerd en er komt
een vaste trap naar de zolder,
waar dakramen in komen. Witte
doet veel zelf en steekt er veel tijd
en arbeid in. Mede hierdoor blij
ven de kosten van de verbouwing
beperkt. Als de verbouwing klaar
is, laat de familie de woning (nog
maals) door een onafhankelijke
makelaar taxeren. Deze waarde
bepaling pakt gunstig uit. Maar de
Wittes zijn niet van plan om hun
woning te verkopen. Hun kinderen
zijn ondertussen de deur uit en ze
willen de rest van hun leven in dit
huis blijven wonen.
In cijfers:
Aankooptaxatie €173.500,-
25 procent korting 43.125,-
Aankoopbedrag 130.125,-
Verbouwing 45.000,-
Kostenkoper 10.400,-
Totale investering 185.400,-
Taxatie na verbouw €225.000,-
Hoeveel wil Woontij er nog ver
kopen?
Elk jaar 30, waarvan 15 op Texel.
Laatste nieuws:
Nieuwe criteria
voor taxaties
Tijdens een onlangs gehou
den bijeenkomst over koop
garant bleek dat Stichting
Opmaat onlangs nieuwe voor
waarden heeft gesteld over
taxaties.
Zo mag bij terugkoop binnen
één jaar de woning niet door
dezelfde taxateur getaxeerd
worden. Ook staat nu vast dat
een taxatierapport nooit ouder
dan zes maanden mag zijn,
zodat op ieder moment de juiste
waarde gebruikt wordt. Bij
terugkoop aan Woontij zijn de
mogelijkheden voor het kiezen
van een taxateur wat versoe
peld De corporaties kunnen
hier zelf keuzes maken. De cor
poratie kan bijvoorbeeld aanbie
den dat zij zelf betalen als de
taxatie door de vaste taxateur
is, maar indien gewenst kan
koper zelf een taxateur kiezen.
De kosten komen dan voor
rekening van de verkoper of
worden bijvoorbeeld gedeeld.
Wel wordt hierbij opgemerkt dat
dit in een klein gebied, waar
Texel onder valt, lastiger is. De
taxateur moet namelijk in het
werkgebied werken om te
mogen taxeren. Op Texel zijn
maar een paar gecertificeerde
taxateurs. In een stad zou dit
veel makkelijker zijn. Deze voor
waarden gaan per 1 januari 2012
in. Woontij moet deze voorwaar
den nog doornemen en beslis
singen nemen over de optionele
bepalingen.