Vragen en antwoorden over koopgarantwoningen TEXELSE IQ COURANT Ervaringen over koopgarant 'Debby' verliest op koopgarantwoning VRIJDAG 30 SEPTEMBER 2011 Wat is koopgarant? Bij koopgarant koop je van Stich ting Woontij een huis met korting. Maximaal 20 procent bij een bestaande woning en maximaal 33 procent bij nieuwbouw. Het is een product dat is ontwikkeld door de Stichting Opmaat, in samenwer king met de vereniging Eigen huis en wordt landelijk onder dezelfde voorwaarden verkocht. Wat zijn de belangrijkste doe len? Mensen die niet op de vrije koop- markt terecht kunnen, bijvoorbeeld doordat hun inkomen niet toerei kend is, de kans geven een eigen woning te kopen, de doorstroming op de huizenmarkt bevorderen en mensen die deze woningen kopen de mogelijkheid tot sparen bieden, zodat ze later een duurdere woning kunnen kopen. De verkoopop brengsten worden door de woon- corporatie aangewend voor nieuw bouw en renovatie. De inkomsten uit verkoop zijn, naast de verhuur opbrengsten, noodzakelijk nu woningcorporaties hun eigen broek moeten ophouden. Wat zijn de voordelen van koop garant? Het is voor meer mensen mogelijk een woning te kopen. De koper heeft lagere woonlasten dan bij aankoop van een reguliere woning, die kunnen zelfs lager uitvallen dan huur van dezelfde woning. De koper kan vermogen opbouwen en heeft de zekerheid dat de woning te zijner tijd wordt verkocht, want Woontij koopt de woning altijd bin nen drie maanden terug en biedt deze dan weer aan. Koopgarant woningen blijven zo beschikbaar voor starters en anderen met een gemiddeld inkomen. Daardoor houdt deze specifieke doelgroep de mogelijkheid om tot een bepaal de prijs een huis te kopen. Het Rijk heeft per 1 januari 2011 een maxi male inkomensgrens vastgesteld, waardoor het voor mensen met een inkomen van meer dan €33.614,- bijna niet meer mogelijk is om een woning te huren met een huurprijs onder de huurtoeslag- grens. Door het vaststellen van de maximale inkomensgrens is ook deze categorie aangewezen op een koopwoning. Hoe werkt het als je een koopga- rantwoning verkoopt? De eigenaar verplicht zich om bij verkoop de woning te verkopen aan Woontij, die zich verplicht de woning terug te kopen. Bij terug verkoop wordt de meer- of minder- opbrengst gedeeld met Woontij. De verdeling is afhankelijk van het kortingspercentage bij aankoop. Bij een korting van 20 procent is de verdeling 60-40. 60 procent van de winst/verlies is dan voor de ver koper, 40 procent voor Woontij. Dit is exclusief de waardevermeerde ring of vermindering, die is ont staan door eigen investeringen. Die is namelijk voor 100 procent voor de verkoper. onderhoud verkeren of recent zijn ken, badkamer of tuin de volgende gerenoveerd en waar de koper nor- koper aanspreekt. Van invloed is maal gesproken weinig kosten aan ook de kwaliteit van het werk. Dit hoeft te maken. Er zijn ook wonin- geldt overigens niet alleen voor Woontij introduceerde een aantal maar voor jaren geleden de koopgarantwo- gen waar nog het nodige aan moet koopgarantwoningen, gebeuren, soms zelfs veel. De staat alle woningen, waarin de woning verkeert komt tot uiting in de prijs waarvoor de woning wordt aangeboden. De waarde van een huis wordt getaxeerd door een vaste Texelse makelaar. Er zijn kopers die liever iets meer betalen en er weinig aan hoeven te doen, een klein aantal alweer is terug gekocht. Woontij wil er jaarlijks 15 ning, waarbij tegen aantrekkelijke verkopen. De belangstelling Is Kun je vermogen opbouwen met een koopgarantwoning? Ja. Als je als koper geen verande rende leefomstandigheden hebt en lang in dezelfde woning blijft, en de prijs van de woning in die periode korting een huis kan worden gekocht. Voor menigeen maakt groot. De Texelse Courant peilde de ervaringen en onderzocht de koopgarant het mogelijk een eigen voor- en nadelen en mogelijke huis te kopen. Inmiddels zijn er op risico's. We werden daarbij gehol- Texel 120 van verkocht, waarvan pen door Jannie Mattner. maar anderen betalen graag wat stijgt, dan bouw je in theorie vermo- en voor woningverbetering bij ver koop niet altijd terugkomen. Woontij Je hebt recht op arbitrage, betekent dat drie onafhankelijke minder en knappen het liever zelf gen op. Overigens deel je bij ver- bespreekt de risico's. Het is ook een makelaars de woning taxeren. De op. Volgens Woontij is er ook vraag naar deze 'kluswoningen'. koop deze overwaarde met Woontij, al naar gelang het percentage kor- v -fy. Wie komen in aanmerking voor aankoop van een koopgarant woning? ledereen komt in aanmerking. Inge schreven woningzoekenden wor den gesorteerd op volgorde van de datum van hun inschrijving bij Woontij. Welke keuzes zijn er bij koopga rant en hoe divers is het aan bod? Bij het op de markt brengen van koopwoningen probeert Woontij het aanbod zoveel mogelijk te spreiden over de dorpen. Woontij verkoopt nieuwe en bestaande woningen. Bij bestaande woningen doen zich onderling grote verschil len voor. Er worden huizen aange boden die in goede staat van Als je een koopgarantwoning ting dat bij aankoop is verleend. zelf opknapt of laat opknappen, Daarom adviseert Woontij mensen hoe zit het dan met vergoeding die interesse hebben in koopgarant, van de kosten als de woning wordt terugverkocht aan Woon tij? woning te kopen, die laatste keus te De eventuele meerwaarde die is overwegen. Zij hoeven de meer- ontstaan door verbeteringen en waarde namelijk niet te delen met woonaanpassingen ontvangt de Woontij. Dit is wel afhankelijk van de verkoper volledig terug. Maar de markt. Bij een dalende of stagne- kosten van de investering zijn niet rende economie kan een koopgar- altijd gelijk aan de meerwaarde die antwoning juist voordeliger zijn, het oplevert. De (meer)waarde van omdat Woontij deelt in eventuele de verbeteringen wordt bepaald waardedaling. Doordat mensen door een taxateur. Een construe- door de koopgarantkorting lagere tieve verbetering of een uitbreiding, lasten hebben, ontstaat de moge leerproces. In de beginjaren van verkoper kiest een makelaar, koopgarant was de huizenmarkt Woontij kiest er een en die twee makelaars kiezen samen een der de. Het gemiddelde van die drie taxaties wordt dan de nieuwe en bindende verkoopprijs. De helft van deze taxatiekosten worden betaald door stichting Woontij. De andere helft betaalt de verkoper. Hoe transparant is deze arbitra ge? De verkoper ontvangt een taxatie rapport. Daarin staan de namen van de drie makelaars en het bedrag dat het gemiddelde is van de drie taxaties. De koper heeft geen inzage in de individuele taxa ties van de drie makelaars. Dit vloeit voort uit de voorschriften van Opmaat. Waarom koopt Woontij de koop garantwoningen weer terug? Om te zorgen dat deze huizen na verkoop beschikbaar blijven voor starters. Dit om te voorkomen dat, zoals in het verleden bij premie A-, B- of C-woningen, de eerste kopers deze gesubsidieerde woningen positief gestemd en maakte men voor veel geld doorverkopen, waar- zich nog geen zorgen over de eco- door ze onbereikbaar werden voor nomie. Inmiddels gaan de meeste starters. Overigens is Woontij zelf maar die financieel de mogelijkheid mensen een stuk behoedzamer te niet gebaat bij terugkoop. Het brengt namelijk aan- en verkoop kosten met zich mee. Voor Woontij koopgarant en heeft experts op het is het financieel veel gunstiger om gebied van koopgarant, die goed de woningen tegen marktprijs te zijn ingewerkt in dit product. verkopen. Woontij is toch een voor stander van koopgarantwoningen omdat zij als sociale verhuurder betaalbare woonruimte voor diver se doelgroepen wil aanbieden. Hoeveel koopgarantwoningen heeft Woontij verkocht? In totaal 217, waarvan 120 op hebben om en reguliere (vrije) werk. Ook de financiers. De Rabo bank ziet wel veel voordelen i Heeft Woontij verkopers van koopgarantwoningen die verlies leden gecompenseerd? In één geval heeft Woontij een ver koper compensatie aangeboden. Dit was een ingewikkelde kwestie. bijvoorbeeld een serre, wordt vaak lijkheid om deze maandelijkse De verkoper ging toen niet akkoord hoger gewaardeerd dan vernieu- besparing aan de wenden voor ver- wing van sanitair, keuken of tuin. mogensvorming. Zij hebben ook het Hierbij is het namelijk altijd de voordeel dat ze bij verkoop geen vraag of de inrichting van de keu- makelaarskosten hebben. Dat geld houden ze dus over. met dat bedrag, waar deze naar de Texel. Woontij heeft er daarvanvan rechter is gestapt. Die kwam uitein- deze 120 woningen twaalf weer delijk op ongeveer hetzelfde bedrag teruggekocht of verhuurd aan de uit, wat daarna alsnog is gecom- koper. 'Debby' koopt in 2008 van Woontij voor €118.875,- een koopgarantwoning. Het betreft een bestaande driekamerwo ning met veel achterstallig onderhoud. Ze verbouwt en renoveert het huis en verkoop het huis in 2010 terug aan Woon tij. Ze maakt een verlies van 28.000,-. Debby is overigens niet haar echte naam, die is wel bij de redactie bekend. De woning is bij aankoop getaxeerd op €158.500,-.Van het getaxeerde bedrag van de koop garantwoning gaat 25 procent korting af, maar de kosten koper (toen nog zes procent over drachtsbelasting, nu twee procent en de kosten van de notaris) komen erbij. Op dat moment woont Debby alleen en de woning is groot genoeg. Ze wil het huis renoveren en neemt hierover eerst contact op met Woontij om te vragen hoe dat later verrekend wordt. Debby verklaart dat de medewerker van Woontij haar ver telt dat alle kosten voor verbouw en renovatie bij verkoop voor hon derd procent ten goede komen aan de koper. Woontij: 'Dit heeft ze misschien zo begrepen, maar dit kan nooit zo gezegd zijn. De meerwaarde door verbouw en renovatie wordt voor honderd pro cent vergoed, niet de gemaakte kosten.' Woontij toont een bro chure waarin het inderdaad zo staat. Debby gaat aan de slag en komt er snel achter dat de staat van de woning tegenvalt. Woontij wijst er op dat bij verkoop is aangeven dat de woning mankementen ver toont en dat de vorige huurder de woning niet in goede staat heeft achtergelaten. Behalve keuken, badkamer en sanitair moeten radi atoren, deuren en sloten vervan gen worden en de tuin moet opnieuw worden aangelegd. De totale kosten van de renovatie bedragen 39.568,95. In 2010 wil Debby de woning terugverkopen aan de stichting Woontij. Haar persoonlijke omstandigheden zijn intussen zodanig veranderd dat de woning te klein is geworden. De vaste taxatiemakelaar van Woontij taxeert de woning op €180.000,-. Ze gaat hiermee niet akkoord en vraagt een arbitrage aan. Deze moet uitgevoerd worden door drie erkende makelaars. Als ze komen is Debby goed voorbereid. Er ligt een complete lijst met gespecifi ceerde verbouwingskosten op tafel plus een fotoalbum, waarin te zien is hoe het huis er bij aan koop uitzag. Kijkend naar de ver- bouwingslijst en zegt een make laar het een grote investering te vinden voor 'een dergelijke kleine tussenwoning'. In de tuin wijst een makelaar er op dat Woontij kan eisen dat de tuin moet wor den geëgaliseerd omdat er nu vaste bloembakken instaan. De ander voegt volgens Debby toe: 'Je moet het maar mooi vinden.' Haar vriend informeert of er op waarde of op smaak wordt getaxeerd. Twee makelaars zijn gelijktijdig gekomen en lopen vol gens Debby pratend met elkaar door het huis. Als ze klaar zijn, ziet ze nog een tijd samen pratend voor de deur staan. Dit wekt bij haar de schijn dat ze niet onaf hankelijk tot hun taxatie zijn geko men. Ze ziet haar gevoel bevestigd in eindresultaat. Ze krijgt van deze drie taxaties geen rapport maar één blad waarop de uiteindelijk getaxeerde verkoopprijs van €182.000 staat, €2000,- hoger dan de eerste taxatie. Aanzienlijk te laag, vindt Debby, die voor deze taxaties een eigen bijdrage van €800,00 moet betalen. Deze taxatie is bindend. Debby berust, ze wil er zo snel mogelijk vanaf omdat de hele procedure haar geen goed heeft gedaan. Woontij reageert dat de koopster tevoren is gewezen op tekortko mingen aan de woning en dat de korte tijd die er zit tussen aan- en verkoop het risico met zich mee brengt dat de gemaakte kosten niet worden terugverdiend. Boven dien is de woning volgens Woontij gekocht in een opgaande tijd en verkocht toen de woningmarkt in een moeilijke fase zat. Woontij vindt ook dat voor een eerlijke vergelijking, getoond moet wor den wat zou zijn gebeurd als Deb by de woning tegen marktprijs had gekocht en later weer ver kocht. 'In dat geval zou het verlies groter zijn, als ze al een koper zou kunnen vinden.' Omdat deze bedragen niet bij de redactie bekend zijn, kan deze vergelijking niet worden gemaakt. Verder is het zo dat de kosten voor verbe teringen aan de keuken, badka mer en sanitair zich niet vanzelf sprekend vertalen in een hogere taxatiewaarde, terwijl dat bij con structieve verbeteringen eerder het geval is. Wat overigens ook geldt voor reguliere woningen. In cijfers: Aankooptaxatie 25% korting Aankoopbedrag Kosten koper Verbouwing Totale investering Terugkoopbedrag Verlies Kun je ook verlies lijden? Ja. Bijvoorbeeld als de markt is gedaald. Je loopt ook het risico geld te verliezen als je binnen korte tijd weer wilt of moet verkopen, omdat de aankoop- en andere kos ten die je hebt moeten maken vaak hoger zijn dan de eventuele waar destijging. Dit geldt overigens ook bij de aankoop van een reguliere woning. Waarbij je bij een koopgar antwoning wel de zekerheid hebt dat Woontij terugkoopt. Er zijn gevallen bekend waarbij mensen aanzienlijke bedragen op hun woning hebben toegelegd. Bij een waardedaling is het verlies bij een koopgarantwoning lager dan bij een reguliere koopwoning, omdat Woon tij een deel van het verlies neemt. Wat doet Woontij om kopers voor te bereiden op mogelijke voorde len en risico's? Voorlichting geven. Mensen worden onder meer gewezen op het feit dat de kosten die zij maken bij aankoop penseerd. Hoe werkt het met aan- en terug verkoop? Woontij maakt gebruik van twee vaste makelaars, één taxatie- en één verkoopmakelaar. Dit vloeit voort uit de voorschriften zoals die door Stichting Opmaat zijn vastge legd. Het werken met vaste make laars biedt als voordeel dat zij een specialisatie in koopgarant kunnen ontwikkelen, want het is best inge wikkeld. Woontij betaalt deze make laars. Dus je kunt bij aan- en verkoop niet zelf je makelaar kiezen? Nee. Maar je kunt wel een makelaar inschakelen die je kan adviseren over aan- of verkoop. Maar dit advies heeft geen invloed op de prijs. (Zeer recent zijn de regels hier voor aangepast, zie hiervoor artikel Laatste nieuws) Wat als je het bij terugverkoop niet eens bent met de taxatie waarde? Familie Witte blij met koopgarant €158.500,- 39.625,- €118.875,- 9.510,- 39.569,- 168.754,- 140.625,- €28.129,- De familie Witte koopt in 2009 een koopgarantwoning van Woontij. Ook een woning waar veel aan moet gebeuren, maar dat scheelt in de aanschafprijs. Ze doen zoveel mogelijk zelf, waardoor de kosten laag blij ven. Winst of verlies is hier niet aan de orde. Ze willen er voor de rest van hun leven blijven wonen. Deze koopgarantwoning heeft bij aankoop veel achterstallig onder houd en voldoet niet aan de eisen die we tegenwoordig aan een woning stellen. Ze besluiten de woning helemaal te strippen en opnieuw op te bouwen. Er wordt een nieuwe aanbouw gebouwd, alles wordt geïsoleerd en er komt een vaste trap naar de zolder, waar dakramen in komen. Witte doet veel zelf en steekt er veel tijd en arbeid in. Mede hierdoor blij ven de kosten van de verbouwing beperkt. Als de verbouwing klaar is, laat de familie de woning (nog maals) door een onafhankelijke makelaar taxeren. Deze waarde bepaling pakt gunstig uit. Maar de Wittes zijn niet van plan om hun woning te verkopen. Hun kinderen zijn ondertussen de deur uit en ze willen de rest van hun leven in dit huis blijven wonen. In cijfers: Aankooptaxatie €173.500,- 25 procent korting 43.125,- Aankoopbedrag 130.125,- Verbouwing 45.000,- Kostenkoper 10.400,- Totale investering 185.400,- Taxatie na verbouw €225.000,- Hoeveel wil Woontij er nog ver kopen? Elk jaar 30, waarvan 15 op Texel. Laatste nieuws: Nieuwe criteria voor taxaties Tijdens een onlangs gehou den bijeenkomst over koop garant bleek dat Stichting Opmaat onlangs nieuwe voor waarden heeft gesteld over taxaties. Zo mag bij terugkoop binnen één jaar de woning niet door dezelfde taxateur getaxeerd worden. Ook staat nu vast dat een taxatierapport nooit ouder dan zes maanden mag zijn, zodat op ieder moment de juiste waarde gebruikt wordt. Bij terugkoop aan Woontij zijn de mogelijkheden voor het kiezen van een taxateur wat versoe peld De corporaties kunnen hier zelf keuzes maken. De cor poratie kan bijvoorbeeld aanbie den dat zij zelf betalen als de taxatie door de vaste taxateur is, maar indien gewenst kan koper zelf een taxateur kiezen. De kosten komen dan voor rekening van de verkoper of worden bijvoorbeeld gedeeld. Wel wordt hierbij opgemerkt dat dit in een klein gebied, waar Texel onder valt, lastiger is. De taxateur moet namelijk in het werkgebied werken om te mogen taxeren. Op Texel zijn maar een paar gecertificeerde taxateurs. In een stad zou dit veel makkelijker zijn. Deze voor waarden gaan per 1 januari 2012 in. Woontij moet deze voorwaar den nog doornemen en beslis singen nemen over de optionele bepalingen.

Kranten Regionaal Archief Alkmaar

Texelsche Courant | 2011 | | pagina 10