Raad slikt uitleg erfpacht, zorgen over hogere canon
TEXELSE 9 COURANT
Woningen zijn
onverkoopbaar'
'Mensen nog wantrouwiger geworden'
SBB:Erfpacht
goede oplossing'
VRIJDAG 15 JULI 2011
Erfpachtrond onder woningen aan de Ruijslaan in De Koog gaat wel
verkoop.
Woning met erfpachtgrond aan de Ploegelanderweg. Omdat de woning midden in het gebied van SBB staat, kan de grond
niet worden gekocht.
Wegen de doelstellingen van
Staatsbosbeheer (SBB) wel op
tegen de beperkingen die erfpach
ters ondervinden? Het was één
van de vragen die de gemeente
voorlegde aan SBB tijdens het
overleg over erfpacht.
Tamara Bok van SBB: 'Die vraag is
terecht. We hebben daarom gekeken
of wat we willen bereiken met erf
pacht ook is te bewerkstelligen met
een kettingbeding of een kwalitatieve
verplichting voor de eigenaars van
de grond. Uit juridisch onderzoek
blijkt dit niet het geval. Wij zien erf
pacht daarom voor de terreinen en
gebouwen die omringd worden door
natuurgebied als een goede oplos
sing.'
WOZ-waarde
Bok zei dat het erfpachtbeleid van
Staatsbosbeheer inmiddels is aan
gepast. 'Erfpachters die te maken
krijgen met een verhoging, krijgen
deze geleidelijk in een termijn van
tien jaar doorgevoerd. Ook de canon
is gunstiger dan aanvankelijke
gesteld. Voortaan betalen erfpach
ters een percenta
ge over 75 procent
van de waaide van
de grond. Dat was
100 procent. Er
wordt dus rekening
gehouden met de
beperkingen van
het perceel.' Als uitgangspunt han
teert SBB nu de WOZ-waarde. 'Er
was veel kritiek op taxaties in
opdracht van Staatsbosbeheer.
Mensen vonden die niet objectief of
meenden dat wij de taxateurs aan
stuurden.' SBB behoudt zich wel het
recht voor het erfpachtcontract aan
het eind van de termijn van dertig
jaar niet voort te zetten. 'Maar we
moeten dat minstens vijf jaar van
tevoren aangeven. Daarvoor moeten
we wel heel goede redenen hebben,
die gesteund worden voor beleid van
gemeente of provincie
Onvrede
Onder erfpachters heerst onvrede
over verhoging van het canon. Bok
zei dat SBB redelijk te werk ging: 'Bij
acht van de elf bewoners die niet
kunnen kopen wordt de pacht elk
jaar verhoogd met de inflatiecorrec
tie, plus één procent. Geen tussen
tijdse verhoging. Bij drie contracten
(waarbij de pacht lang geleden voor
het laatst is herzien) is wel een 'her
zieningsmoment'. Daar kan zich een
grote sprong voordoen, afhankelijk
van hoe lang geleden de laatste her
ziening was, 6, 10 of 30 jaar gele
den.' Joop Groeskamp (TB) had
gehoord over verhogingen tot 1000
procent. Maar Bok kwam voor
woningen niet verder dan enkele
gevallen van 500 procent. 'Ook voor
beelden van 40, 68 en 125 procent.'
Bij één ondernemer is wel sprake
van een hoger percentage. Zo is de
Zilvermeeuw een verhoging van
meer dan 1000 procent in het voor
uitzicht gesteld. Staatsbosbeheer
heeft een afspraak om samen met
de ondernemer kijken naar hoe het
nieuwe beleid uitpakt.
Bok sprak tegen dat erfpachters
duur af zijn. Pachters betalen 3,75
procent van de WOZ-waarde (minus
75 procent). Ze noemde het voor
beeld van een woning van €450.000,-
'Dat is drie ton aan grond. Daarvoor
betaalt iemand met een nieuw erf
pachtcontract per jaar €8.400,-, €700
bruto per maand. Iemand met een
vergelijkbare woning op Texel in vol
eigendom, met een rente over tien
jaar vast van 5,7 procent betaalt
€17.000,-.'
'Onverkoopbaar'
Erfpachters mochten niet inspreken,
uitsluitend raadsleden mochten vra
gen stellen. Gerbrand Poster (Texel
2010) betreurde het dat de erfpach
ters niet mochten inspreken en dat
ze ook in een eerder traject niet alle
maal mochten aanschuiven in het
overleg. Burgemeester Giskes: 'Ik
meende goed te weten wat de
behoefte van de erfpachters was.
Met die inzet ben ik de gesprekken
aangegaan en heb minder de
behoefte gevoeld om alles één-op
één met de pachters te bespreken.
We hebben wel met de gemeen
schappelijke vertegenwoordigers
van de pachters gesproken.'
Raadsleden, die vooraf om tafel had
den gezeten met de pachters, had
den een reeks vragen voorbereid.
Die kwamen met horten en stoten en
het bleken niet alleen vragen, maar
ook een soort politieke uitspraken.
Poster: 'Woningen zijn onverkoop
baar, mensen worden gegijzeld in
hun huis. En ze kunnen de erfpacht
niet meer betalen.' Bok benadrukte
dat waar de erfpacht niet meer kan
worden opgehoest, een regeling zal
worden getroffen. 'We zorgen dat de
mensen hun woning niet uit hoeven.'
Tijdens de discussie bleek dat er veel
onbekendheid bestaat over de voor
waarden bij erfpacht en de hoogte,
onder meer ook bij (potentiële)
kopers. Bok gaf aan dat alle erf
pachtcontracten in het kadaster zijn
te raadplegen. 'We hebben geen
geheimen.' Bedoeling is om voor
waarden en andere zaken rond erf
pacht onder meer onder de aandacht
van makelaars te brengen.
Jur Schuiringa (WD) onderstreepte
dat de raadsbrede zorgen over de
erfpacht voor SBB een duidelijk sig
naal zijn. Alfred Schaatsenberg
(PvdA): 'SBB gedraagt zich als een
monopolist. De erfpachter kan niet
zomaar een goedkoper stukje grond
onder zijn woning schuiven. De
gemeenten vroegen een regeling die
fair is, duidelijk, transparant en goed
uitvoerbaar. Wij hebben daar onze
twijfels over.' Poster: 'SBB heeft op
Texel 3500 hectare. Dit gaat over nog
geen twee hectare. Er moet in over
leg met staatssecretaris Bleker toch
een echte oplossing voor kunnen
komen.'
Toegankelijkheid
Astrid van de Wetering (D66) vroeg
hoe SBB de doelstelling van toegan
kelijkheid rijmt met de privéwonin-
gen. Bok: '92 procent van onze
gebieden is toegankelijk. Iemand met
een woning heeft natuurlijk recht op
privacy. Maar we willen wel voorko
men dat er een groot hek rond het erf
komt, en dat het open duin blijft.
Toegankelijkheid heeft ook te maken
met de inrichting van het landschap.'
Bart Witte, opzichter bij SBB: 'Onze
medewerkers hebben toegang tot
het perceel, bijvoorbeeld bij brand
om de brand bestrijders instructie te
geven. En voor normaal contact met
de pachters. Maar als we er niets te
zoeken hebben, dan komen we er
niet en er worden geen wandelpaden
over de erven aangelegd.'
Schuiringa wees cynisch op privé-
woningen en terreinen in het natio
naal park die geheel zijn omsloten
door gebied van SBB. 'Ik wil graag
een lijstje met wat die mensen fout
hebben gedaan.' Bok interpreteerde
de vraag anders. 'Wij zeggen tegen
geen enkele pachter: u maakt er een
bende van als wij niet toekijken. Dat
is niet onze houding naar onze erf-
pachtrelaties.'
Bok vond het onterecht dat SBB de
zwarte piet krijgt toegespeeld. 'We
handelen in
opdracht van de
minister. In die
opdracht staat dat
we marktconform
moeten handelen,
conform het rijksbe
leid. Als we dat niet
doen, hebben we een probleem. We
zijn geen particuliere grondbezitter
die kan doen wat hij wil.'
Stand still
Er klonken verwijten over teveel ver
schillende contactpersonen bij SBB
en dat contracten vast zitten. Bok:
'Deze discussie loopt vanaf maart
2008. Vanaf dat moment is er op
verzoek van de Kamer een stand still
en zijn we verlamd geraakt. V\fe kun
nen en mogen niets. Daardoor heb
ben we in de contacten naar erf
pachters steken laten vallen. Nu is
op verzoek van de Tweede Kamer in
september een debat over SBB.
Zolang dat niet is geweest, mogen
we geen onomkeerbare stappen zet
ten. Daardoor kunnen we weer een
aantal maanden niets ondernemen.'
Tot die tijd is er dus ook geen sprake
van verhogingen. Maar als pachters
verder willen en hun contract willen
open breken, kan dat wel. Bok deed
de toezegging aan ondernemers bij
wie het contract bijvoorbeeld nog
tien jaar loopt, maar die voor een
investering naar de bank moeten,
dat SBB meewerkt aan een nieuwe
erfpachtperiode van dertig jaar. In
hoeverre dit bij particuliere woningen
ook het geval is, is niet besproken.
Duisternis
Vraag was er over welke natuurkwa
liteit SBB denkt te bereiken of behou
den met erfpacht. Witte: 'Duisternis
is één van die kwaliteiten, dus kun
nen wij daar als verpachter eisen aan
stellen. Ik ken een geval aan de Ruij
slaan met een volledig verlichte oprij
laan, ook terwijl de eigenaar tien
weken op vakantie is en de lampen
toch de hele nacht branden en daar
mee de kwaliteit van de natuur aan
tasten. Dat zijn kwaliteiten die niet in
een bestemmingsplan zijn vast te
leggen, maar is wel een voorwaarde
die wij in het erfpachtcontract kun
nen stellen.'
Heeft SBB financiële redenen om
niet te verkopen? Bok: 'Inkomsten
zijn niet het motief. Die vloeien terug
in de staatskas, naar de belastingbe
taler. Met deze inkomsten wordt
natuurbeheer voor een deel bekos
tigd. Er wordt bere
kend wat SBB nodig
heeft voor het
beheer en recreatie
voorzieningen en
wat SBB verdient.
Het verschil krijgen
we. Van hogere
inkomsten uit erfpacht kan Bart geen
extra dingen doen.'
Maatwerk
Rikus Kieft (GL): 'En als die nieuwe
erfpachtsystematiek niet deugt?'
Bok: 'Wij denken dat we met deze
voorwaarden aan de slag kunnen.
Soms is wel maatwerk nodig om in
specifieke situaties erfpacht mogelijk
te maken. We zien veel meer in het
maken van goed maatwerk dan in
Geachte raadsleden,
SBB wil uitgaan van de WOZ-waar
de (marktconform) om vervolgens
niet de gebruikelijke depreciatiefac
tor (waardevermindering door erf-
pachtvoorwaarden) van 40 procent
toe te passen. Men verwijst naar
groene verpachters. Groene erfver-
pachters kennen geen depreciatie
factor, maar dan gaat het ook om
veel lagere grondwaarden. Met de
zogenaamde korting van 25 pro
cent schiet SBB in hoogte erfpacht
canon voorbij aan de stedelijke erf
pacht (van Gemeenten en
Waterschappen). Gevolg zal zijn dat
met name de mensen in de perma
nente woningen onevenredig hoge
erfpacht gaan betalen (stijgingen
van 500 procent en meer zullen
voorkomen). SBB zegt: van de 11
woningen die niet voor verkoop in
aanmerking komen zijn er drie met
een oud contract die te maken krij
gen met grote stijgingen. Afgelopen
maandag heeft SBB overleg gehad
met enkele erfpachters over schrij
nende situaties. Resultaat: geen
oplossing! Mensen zijn nog wan
trouwiger geworden en willen ook
niet in een zogenaamde levenslan
ge bijstandsregeling komen.
Wat niet verteld werd is dat de ove
rige erfpachtcontracten binnen een
aantal jaren aflopen. Men heeft een
paar jaar geleden alleen de voor
waarden gewijzigd en niet de con-
tractsduur. Gevolg van de nieuwe
erfpachtcanon is dat op korte ter
mijn ook deze bewoners (van enke
le duizenden euro's naar meer dan
10.000 euro erfpachtcanon gaan) in
financiële problemen zullen komen.
Een voorbeeld: nu al hoge erfpacht
van 5.700,- voor 600 m2 wordt
volgens de nieuwe voorwaarden
€9.281,-. Burgers willen niet in een
het aanpassen van een systematiek
die deugt.' Aan het tarief van 3,75
procent valt volgens Bok niet te tor
nen. De 'knop' waar wel aan kan
worden 'gedraaid' is volgens haar de
(WOZ-) waarde van de grond en het
feitelijke gebruik daarvan. Als voor
beeld van maatwerk noemde ze ver
huurders van recreatiewoningen of
particulieren die een investering in de
grond hebben gedaan, zoals de aan
leg van een pad. Cees Hoogerheide
(D66) vroeg of pachters die vinden
dat ze teveel grond hebben en die
een lagere canon willen betalen,
grond uit het contract kunnen halen.
Bok zegde deze mogelijkheid toe.
Witte: 'De jeugd van nu is belangrijk
voor de toekomst van Texel. Twee
bedrijven, De Zilvermeeuw en de
Rovershut, hebben hun bedrijven
vooral gericht op schoolvakanties.
Die zijn van maatschappelijk belang.
Dat is voor ons een belangrijk argu
ment om tot maatwerk te komen in
het erfpachtcontract. De laatste jaren
doen we veel aan samenwerking en
partnerschap. Die relatie moet groei
en. Dat wordt de nieuwe vorm.'
Burgemeester Giskes wees erop dat
de 'samenwerking' met De Zilver
meeuw (waarvan SBB het contract
enige tijd geleden niet meer wilde
soort bijstandsregeling om hun erf
pachtcanon te kunnen betalen.
Gevolg: deze erfpachters zullen
trachten hun huis te verkopen, het
geen niet eenvoudig zal zijn met
deze hoge erfpacht. Zou nu de situ
atie ontstaan dat zittende Texelse
erfpachters tegen een onverant
woorde zeer lage prijs hun opstal
moeten verkopen aan overkanters
die voldoende financiële middelen
hebben om jaarlijks een flinke erf
pacht te kunnen betalen? Met de
ervaring dat dit eigenaren zullen zijn
die deze huizen incidenteel bewo
nen.
Is het alles overziend niet gerecht
vaardigd en een morele plicht om
informatie op een open en gelijk
waardige basis van alle partijen te
kunnen krijgen en vervolgens in een
gelijkwaardig overleg te kijken naar
alle mogelijkheden? Waarbij koop
optie het meest realistisch is.
Harry R Wuis,
voorzitter erfpachters Texel
In reactie op de brief van Wuis en in
aanvulling op het verslag over de
informatiebijeenkomst reageert
Tamara Bok van Staatsbosbeheer
als volgt:
Over de hoogte van de depreciatie
factor: 'Hierbij volgt SBB het advies
dat de commissie hierover aan de
voormalige minister van LNV heeft
uitgebracht.' Over het overleg met
erfpachters: 'We hebben afgelopen
maandag inderdaad gesproken met
drie van onze erfpachters. Nu zeg
gen dat dit niet tot een oplossing
leidt is veel te vroeg. Er speelt veel,
de situatie is complex. Bij één
woning zijn we al heel dicht bij een
oplossing gekomen. De nieuwe
algemene voorwaarden bieden hier
verlengen) een heel ingewikkeld ver
loop had gekend. Witte: 'Dat had
ook te maken met wisselende dis
trictshoofden. Ik heb me erover ver
baasd dat dingen zo lang kunnen
duren en dat mensen zo lang in het
ongewisse zijn gebleven. Ik hoop dat
dit soort dingen in de toekomst nooit
meer voorkomt en dat de samen
werking naar een hoger niveau
gaat.'
Marjan Merkelbach, die de informa
tiebijeenkomst leidde, concludeerde
na afloop dat de vergadering veel
informatie had opgeleverd en ook
Joop Groeskamp (TB) deelde com
plimenten uit over de duidelijke uit
leg.
Minder tevreden waren de pachters,
die ontevreden zijn over de nieuwe
erfpachtvoorwaarden. 'Niet fair', oor
deelde Harry Wuis,
voorzitter van de
Texelse erfpach
ters. Hij wees de
raadsleden er
naderhand in een
brief op waar het
volgens hem knelt.
Deze brief publiceren wij bij dit arti
kel.
De erfpachtkwestie speelt niet alleen
op Texel. Op Vlieland, waar 80 pro
cent van de grond onder recreatieve
voorzieningen eigendom is van
Staatsbosbeheer, is door de aange
kondigde erfpachtverhoging de
bouw nagenoeg komen stil te leg
gen, zo meldt het blad Cobouw.
Gerard Timmerman
meer mogelijkheden. Voor de ande
re twee kijken we met de gemeente
naar wat mogelijk is.' Over contrac
ten die aflopen: 'Ook wanneer
iemand na afloop van zijn huidige
contract een nieuwe contract krijgt,
geldt dezelfde geleidelijke verho
ging. In overleg met de gemeente
bekijken wat een goede geleidelijke
verhoging is.' Over een bijstandsre
geling: 'Wij hebben dit nooit
genoemd. We hebben gesproken
over een verhoging die redelijk en
bmijK is voor een eerste woning.
Elke situatie is anders. We handelen
met aandacht en zorg en pakken
het samen met de gemeente op.'
Over de opmerking van Gerbrand
Poster dat huizen onverkoopbaar
zijn: 'Dit klopt. De afgelopen één a
twee jaar zijn in Nederland veel hui
zen onverkoopbaar geworden.
Mensen hebben in een aantal geval
len veel betaald, terwijl de markt nu
slechter is. Dit komt voor bij vol
eigendom en bij erfpacht. Erfpacht
en onduidelijkheid daarover komen
bovenop deze krimpende markt.'
Over de monopoliepositie die Alfred
Schaatsenberg SBB verwijt: 'Dat wil
ik nuanceren. Er staan slechts 23
eerste woningen op erfpacht, terwijl
er op Texel duizenden andere
woningen staan waarbij dat niet het
geval is. Wanneer je op Texel een
woning wilt kopen, is er dus veel
meer keus.Waarmee ik het pro
bleem voor de mensen in kwestie
die met een canonverhoging te
maken krijgen, zeker niet wil baga
telliseren. De woningen midden in
onze gebieden liggen natuurlijk op
bijzondere plekken en dit maakt ze
zeer gewild.' Het voorbeeld dat de
heer Wuis aanhaalt van €5.700 naar
9.281 is overigens met een ver
groting van het terrein van 600 m2
naar 1600 m2.'
De Rovershut wordt door SBB wegens de verhuur aan groepen scholieren genoemd als belangrijke maatschappelijke
voorziening.
