Richard Kortekaas TM Vastgoed:
"5SÏÏÏS maar gaat nog steeds rond'
'Vliegwiel draait langzamer,
Joost Coutinho over huizenmarkt:
Bank geeft klant stof tot nadenken
'Dit is de nieuwe
werkelijkheid'
'Huis geen pakje brood dat
je bij de bakker koopt'
Jan Duin en Peter Visch: Drukte niet minder
'Creatiever geworden in
aanbieden huizen'
DINSDAG 7 AUGUSTUS 2012
TEXELSE
COURANT
lype woning: ho
Aantal slaapka
Perceelg
lype woning: v
ntal slaapka
Aantal slaapka
'ff"
Heemskerckstraat Ijsbaan
Dorpsstraat 260
Aantal slaapka
Aantal slaapka
rerceelgroo
340.700,- y.
345.000,- k.k.
'Mensen willen nog steeds ver
huizen, maar de groep is kleiner
geworden. Er zijn diverse trein
tjes te maken, maar als de loco
motief niet rijdt, komt de rest
niet in beweging', doelt make
laar Richard Kortekaas van TM
Vastgoed op die ene transactie
die de rest in beweging zet.
gekocht en daarna het eigen huis
in de verkoop ging, werkt het nu
andersom: eerst het eigen huis
verkopen en dan een ander huis
kopen. Men kiest voor zekerheid.
krijgen, maar dat 2013 dramatisch
wordt. Het is te hopen dat de poli
tiek tot andere inzichten komt. Er
ligt nu een meer genuanceerd
voorstel om vanaf 2015 de renteaf
trek voor iedereen op drie procent
te zetten. Het integraal gemaakte
plan van marktpartijen (Vereniging
Eigen Huis, makelaarsorganisaties,
Woonbond en Aedes) voorziet
onder andere in een geleidelijke
afbouw van de renteaftrek over 30
jaar én tegelijkertijd geheel afschaf
fen van de overdrachtsbelasting.
Dan verwacht ik dat de markt met
een paar jaar weer opkrabbelt.'
'Toen de recessie eind 2008 inzet-
Kortekaas somt
enkele oorzaken
op: 'Mensen kun
nen minder lenen
de mensen. Hou-
merk is dat het realisme terugkeert.
Wie ver boven de marktprijs vraagt,
is nagenoeg kansloos. De markt is,
mede door internet, veel transpa
ranter geworden, de koper weet
veel meer van de prijzen, kan ver
gelijken en heeft meer keus. En stel
dat je een koper vindt die een stuk
meer biedt dan de taxatiewaarde,
dan zegt de bank: de rest mag je
zelf financieren. Er zit geen grote
bult lucht meer in de prijs.'
Ondanks dat de huizenhandel
stroever gaat, stelt Kortekaas vast
dat het op Texel veel minder dra
matisch is dan aan de overkant.
'Hier draait het vliegwiel weliswaar
langzamer, maar
den ze hun baan nog, wat gaat er te, liep de huizenverkoop op Texel
gebeuren met de renteaftrek? Wat nog redelijk door. Tot eind vorig
mij zorgen baart zijn de afspraken jaar en vanaf 1 januari van dit jaar
i het Lenteakkoord. Door voor
nieuwe hypotheken wél de ver
plichting tot aflossen op te leggen
en voor oude niet, gooi je de markt
op slot. Starters hebben het toch al
heeft het ook hier hard toegesla
gen. Het aantal transacties is een
stuk minder, met een kleine ople
ving naar 1 juli, omdat de over
drachtsbelasting weer omhoog
moeilijk, hiermee maak je het voor zou. Minder bezichtigingen en over
velen onmogelijk een huis te kopen, het algemeen neemt men een
En zonder starters komt de trein
vaak niet op gang. Het zou beteke-
afwachtende houding in. Wat niet
wil zeggen dat we hier de hele dag
Huizenmarkt
Over de huizenmarkt is veel te
doen. Na jaren van stijgende prij
zen, is inmiddels sprake van een
kentering. Anderen noemen het
een correctie. Toenemend aan -
bod, dalende prijzen, woningen
die lang te koop staan en banken
die 'moeilijk doen'. Terwijl som
mige aanbieders worden verrast
doordat hun huis binnen enkele
weken wordt verkocht, terwijl hun
nieuwe woning nog lang niet klaar
is en ze dus tijdelijk moeten huren.
Gerard Timmerman stak zijn licht
op bij makelaars en de Rabo
bank. {Bron TX Wonen)
nen dat we het dit jaar, wanneer de zitten te patiencen. De wil is er wel,
nieuwe regels nog niet van toepas
sing zijn, nog de nodige drukte
het gaat nog
steeds rond. Er
wordt nog
steeds gekocht
en mensen zet
ten nog te koop.'
Naast de bemiddeling in perma
nente woningen verzorgen de
makelaars hier ook aan- en ver
koop van vakantiehuizen. 'Een heel
andere markt. In de periode van
2008 tot 2011 is die verkoop zelfs
iets toegenomen. Nu zitten we
weer op het oude niveau. Veel
mensen zien een vakantiehuis als
een veilige haven voor hun spaar
geld. Opvallend vaak wordt gekocht
zonder voorbehoud financiering,
wat er op duidt dat mensen er niet
maar je kunt pas wat als je een voor naar de bank hoeven.'
koper voor je huis hebt. Wat ik wel
in ons Eigen Vermogen (EV). We woningen worden verkocht, terwijl
'Uit welk nest is het er één?' Een
vraag die ze zichzelf nog niet
lang zo geleden bij de Rabobank
stelden als zich een Texelse
'starter' meldde voor een hypo-
mogen dertig keer ons EV belenen,
dus die 230 miljoen kunnen we
dertig keer niet uitlenen. En dan is
er de nieuwe Gedragscode van de
's Morgens een woning in de ver -
koop, 's middags de eerste kijker.
Zo kon het gaan, in de hoogtijda -
gen van de huizenmarkt. Wie een
halve ton teveel vroeg, werd wel
WOZ-waarde ook de prijs benadert
waarvoor het huis wordt verkocht.
er geen kopers zijn. Dan ontdek- ingehaald door de markt Zo is het geven opdrachtgevers tips om het
neef op zoek is en een tip geeft. Bi
die eerste indruk bepalen mensen
wel of ze er een streep door zetten of Een verkoper die had gehoopt op
dat het in de Top 5 mag. De presen- tien mille meer, moet zich afvragen
tatie is nu van veel groter belang. We of hij het er voor over heeft om nog
theek die wat aan de hoge kant Nederlandse Vereniging van Ban-
was. De achtergrond kon dan
wel eens de doorslag geven. Een
ken de betrokkenen dat je aan een
scheiding ook een schuld kunt
overhouden.'
'In een gesprek geven we de klant
al lang niet meer. Huizen kunnen
lang te koop staan, het aanbod
hoopt zich op en de prijzen zijn
gedaald.
inschatting die vrijwel altijd goed we voorheen deden, dat kan niet
uitpakte. 'Op Texel zijn we ons er meer. Nu bij aankoop maximaal
ken. Een financiering van 125 pro- veel stof tot nadenken. We merken
cent van de executiewaarde, zoals dat die nu veel meer bereid is daar- 'De tijden zijn veranderd, dit is de
verkoopwaardig te maken. Ze vin -
den het vaak ook leuk om met die
presentatie aan de slag te gaan. En
komen ook zelf met ideeën. Met die
nieuwe foto in de slaapkamer oogt
het beter. En dat die omschrijving in
nooit een buil aan gevallen', ver
telt Ronald Bleeker, directievoor
zitter van Rabobank Noord-Hol
land Noord.
De tijden zijn veranderd, de regels
106 procent van de marktwaarde
en bij oversluiten of verhogen van
de hypotheek maximaal 104 pro
cent. Die code sluit overigens wel
aan bij de huidige markt.'
Geestman: 'Daardoor is met name
over na te denken. Vaak willen ze nieuwe werkelijkheid', stelt makelaar de etalage moet worden aangepast,
zelf ook meer aflossen, bijvoor- Joost Coutinho van
beeld omdat ze met hun pensioen Makelaardijk Texel
hun huis vrij willen hebben.'
Bewerkelijker proces
Bleeker: 'De aankoop van een huis
Vastgoed vast. 'De
huizenmarkt is zóveel
anders dan toen.
Hadden we toen een
is een ijkmoment in het leven. Het stuk of 50 woningen
aangescherpt en de huizenmarkt de leencapaciteit voor starters is geen pakje brood dat je bij de in portefeuille, nu wel 250. Het is niet Als je dan in de Top 5 staat, dan
een paar jaar te wachten, voor een
koper geldt het omgekeerde.' Wat
betekent dat voor het werk van de
makelaar? 'Er wordt veel meer van
de makelaar gevraagd dan voor
heen. Het mikt ook nauwer. We ste -
ken veel energie in relatiebeheer en
bekijken de dossiers kritisch. Elk
signaal gaan we mee
aan de slag. Het
maakt ons werk veel
uitdagender en inte -
ressanter. We moeten
diep gaan om partijen
bij elkaar te krijgen.
Om met mijn collega Martin Trap te
zit in een dip. 'We zien al een jaar afgenomen. In Den Helder, waar je bakker koopt. Je gaat een verbin- dat er meer huizen in de verkoop komen mensen kijken en stappen ze spreken: Als we eerst alvast maar
of drie een
dalende
lijn. In
2011 viel
het relatief
ding aan komen, dat gebeurt in hetzelfde
voor meer tempo. Maar aan de andere kant
dan dertig gaat er veel minder af. Wat niet wil
aar, dat zeggen dat alles lang te koop staat,
moet heel Ook nu is een huis soms binnen
zorgvuldig twee weken verkocht. Ook dat is
gebeuren. mogelijk. De huizenmarkt is geen
Daardoor is exacte wetenschap. Sommige
het verstrek- opdrachtgevers kunnen makkelijk
voor rond de ton een huis kunt ken van een hypotheek voor ons afwachten, anderen maken zich zor-
naar binnen. Kopers hebben nu
meer te vergelijken. Eén huis is niet
meer de norm. Ik zeg altijd: een ver -
een slecht bod hebben.
Als de kijker z'n keus heeft gemaakt
en het juiste bod is gedaan, volgt de
keerd tegeltje is te verwisselen, maar gang naar de geldverstrekker.'ln dat
jaar mer -
ken we
echt dat het minder is', aldus
manager financieel advies Cynthia kopen, is dat niet zo'n probleem.
Geestman. 'In mei en juni was er Maar wel op Texel, waar de huizen-
wel een bewerkelijker proces
geworden. We kijken hoe we dit
gen als het wat langer te koop staat.
Die komen bijvoorbeeld met de
een kleine opleving omdat de over- prijzen een stuk hoger zijn. Wat je efficiënter kunnen maken.' Geest- vraag of ze de prijs misschien kriti -
drachtsbelasting in juli weer naar steeds vaker ziet is dat de ouders man: 'De regels zijn aangescherpt, scher moeten stellen.
zes procent zou gaan en mensen
vóór die tijd nog wilden kopen
(inmiddels heeft de regering beslo
ten dat het toch twee procent blijft).
de plek is relevant. Als dit dan echt
hét huis is, dan heb je mensen die
denken dat de vraagprijzen tegen -
woordig krankjorum zijn. Die den -
ken: we bieden maar een halve ton
minder. Maar ze vergeten dat veel
verkopers de nieuwe werkelijkheid
onder ogen zien en bereid zijn zich
te conformeren aan de markt. Die
hebben hun vraagprijs al een stuk
opzicht hebben we de tijd nu niet
mee. Mensen komen nog wel eens
gedesillusioneerd terug: de bank
werkt niet mee, horen ze dan. Ban -
ken zijn kritischer, natuurlijk ter
bescherminging van ons allen. Ook
dat hoort bij de nieuwe werkelijk
heid.' Toch kan ook die voor verras
singen zorgen. 'De laatste maanden
bespeur ik een flinke opleving', toont
meetekenen voor het deel dat de maar dat betekent niet dat er niets Coutinho doceert: 'Het kopen van laten zakken. Per slot van rekening is hij een lijstje met verkochte wonin -
kinderen niet kunnen lenen. Bij
deze Generatiehypotheken is het
uitgangspunt dat het kind na een veranderd. Als je wilt weten hoever
Maar nu is de verkoop weer stil aantal jaren zelf de lasten kan dra- je polsstok reikt, dan kunnen ze je
dat bij de bank vertellen. En als wij
gevallen.' Bleeker: 'De daling van gen. Dan verdwijnen de ouders
het consumentenvertrouwen gaat automatisch uit de overeenkomst.
meer kan. Voor wie gewoon z'n een huis begint vaak op zondag met
baan houdt, is er niet eens zoveel een rondje. De voortuin en de aan -
blik van het huis geven een eerste
indruk. Het hoeft niet altijd de koper
zelf te zijn wiens aandacht wordt
niet aan Texel voorbij. Mensen zijn
huiverig geworden, je kunt spreken
van een kopersstaking.' Geestman:
'Vijf jaar geleden kochten mensen
eerst een ander huis en verkochten
daarna hun oude huis. Er werden
lustig overbruggingsleningen afge
sloten. Nu verkopen mensen eerst
hun huis en kopen daarna een
ander huis. In de hele regio hebben
we nog maar 45 overbruggingsle
ningen uitstaan.'
Minder scheutig
Pensionering
Andere tijden, ook op de arbeids
markt. Het kon in het verleden
gebeuren dat de renteverplichting
die iemand aan ging in vergelijking
met het inkomen op dat moment
aan de hoge kant was. 'De redene
ring was dat als een starter voor
heen een HBO- of universitaire
opleiding had doorlopen, dan klimt
hij of zij vanzelf wel naar de goede
functie', vertelt Geestman. Zo gaat
het niet meer. De gedragscode
Aan de ene kant geslonken consu- schrijft voor dat de salarisstrook
echt alle gegevens hebben, dan
kunnen we het principe binnen
twee weken afwikkelen.'
getrokken door het bord 'Te Koop'.
Het kan ook een familielid of kennis
zijn die weet dan zijn schoonzus of
de markt de baas. Het 365 dagen
per jaar monitoren van de markt is
onderdeel van ons vak. Opvallend is
dat naarmate de tijd verstrijkt, de
taxatiemethode voor de WOZ-waar-
de fijnmaziger is geworden en de
waarde steeds meer de realiteit
benadert. Het gebeurt vaker dat de
gen. 'Ik schrok er bijna van, in posi -
tieve zin dan.'
Navraag bij de notaris leert dat daar
van een opleving nog niets is te mer
ken. Maar dat is wellicht verklaar -
baar doordat het tekenen van de
leveringsaktes doorgaans een poos
je achter de koopaktes aanlopen.
mentenvertrouwen, en aan de
andere kant de bank die de regels
heeft aangehaald en meer zeker-
maatgevend is voor de hoogte van
het bedrag dat kan worden geleend.
'Maar dan hebben we het nog niet
heden vraagt. Bleeker: 'Er wordt al helemaal goed in beeld, want we
snel gezegd: De banken willen kijken nu ook naar het pensioen,
niets. Het ligt anders. We hebben Iemand kan een goed salaris heb-
veel nieuwe regelgeving over ons
heen gekregen. Vanuit Europa bij
voorbeeld "Basel 3". Dat schrijft
'Het aantal transacties is minder
geworden, maar de drukte zeker
niet. We krijgen hier veel mensen
die komen informeren. Vroeger
bekeek je één woning met een
stuk of vijf potentiële kopers, nu
misschien wel met 25. Meer werk
dus voor dezelfde zaak.'
Aan belangstelling geen gebrek in
het kantoor van makelaar Jan Duin,
die wordt bijgestaan door Peter
Visch. Duin ondervond laatst zelf
hoeveel drukte dat geeft. 'Toen Peter
op vakantie was heb ik de benen
poten uit mijn lijf gerend.' Maar het
mensen besluiten tot aankoop over procent zullen dalen. Daardoor krijg
te gaan.' Visch: Toch zijn de veran - je wel een toeloop van verkopers.
deringen ook weer niet zo groot. Je
kunt het nog steeds niet voorspel -
len.' Duin: 'De verkoop van een huis
is vaak een toevalstreffer.s Mor -
Die denken laten we nu alvast maar
aanbieden. Het is natuurlijk ook zo
dat je een scherpe vraagprijs moet
hebben als je wilt verkopen, anders
gens weet je niet of je 's middags een sta je alleen maar te koop.'
huis hebt verkocht.'
Duin: 'Probleem is dat er te weinig
'Neem een woning van twee ton die
te koop staat naast een koopgarant-
woning van dezelfde waarde. Door
de korting van 25 procent kost die
ineens anderhalve ton. Dan begrijp je
wat het effect is op de prijs van de
woning van twee ton', maakt hij een
Visch: 'Ik ben opgevoed met het idee dalende beweging. Duin over de
dat je voor een woning drie tot vier
ben, maar een slecht pensioen. En
het is meestal de bedoeling dat
iemand ook na de pensionering het werkt anders dan voorheen. 'Als we
voor dat het eigen vermogen van huis nog kan betalen. Dat zijn ver- toen een advertentie in de Texelse
de banken omhoog moet. De kapi- diepingsslagen die (na een verken- Courant hadden staan, dan kon je
nend gesprek) vaak in een tweede
gesprek aan de orde komen. 'En er
is altijd het risico dat iemand werk
loos raakt. Als je een jaar of vier
geleden ontslag kreeg, had je door
gaans weer snel een andere baan.
Maar zo werkt het niet altijd meer.
En wat als je arbeidsongeschikt
wordt, of je partner? Veel pro
consumentenvertrouwen is. Dat kon- keer je inkomen kon lenen. Toen
taalseisen zorgen voor terughou
dende financiering.' De tweede
reden waarom de bank minder
scheutig is, is de invoer van de
bankenbelasting. 'Alle banken
moeten samen €600 miljoen beta
len omdat de Staat banken over
eind heeft gehouden. De Rabo
bank heeft de eigen broek
opgehouden, maar moet wel €230
miljoen lappen. Dat geld vloeit niet
direct na verschijnen bij de telefoon
gaan zitten. Zo werkt het nu niet
meer. We zijn creatiever geworden in
het aanbieden van huizen. Het staat
nu bijvoorbeeld allemaal op
intemet.'Kopers hebben meer keus
dan voorheen. En kiezen is moeilijk.
Daar kan een makelaar behulpzaam
bij zijn. We kunnen bijvoorbeeld de
den we goed merken toen de rege -
ring vorig jaar besloot om de over -
drachtsbelasting van zes naar twee
procent te verlagen. Dat gaf veertien
dagen een swung, maar toen werd
het nieuws al weer ingehaald door
een nieuwe bankcrisis en keerde de
oude situatie weer terug. Mensen
krijgen via de media zoveel ellende
over zich uitgestort. Logisch dat ze
denken: laten we maar rustig blijven
zitten waar we zitten. Zeker als de
werd het vijf tot zes keer en nu zijn
we weer terug bij af en is het voor
veel starters moeilijk om een hypo -
theek af te sluiten.' Duin: 'Ik verkoop
al huizen sinds 1968 en ook toen
konden mensen geen geld krijgen bij
de bank. Lenen is voor starters altijd
moeilijk geweest. Daarom vond ik de
waardeontwikkeling: 'In de periode
van 1997 tot 2007 werden de gul -
dens euro's. De huizen werden dus
110 procent duurder. Als ze nu dertig
procent zakken is Leiden in last.'
Duin zet vraagtekens bij de hoeveel -
heid nieuwe woningen die worden
gebouwd, zoals Nesland, de Groene
plaats en de Welkoop'Wij vragen
ons af wie er in die huizen moeten
gaan wonen. Jongeren blijven langer
thuis wonen en iedereen is al geschei
den.' Hij is een warm pleitbezorger
voor afschaffing van de huisvestings
verordening (waarvoor momenteel
een proef loopt). 'Waarom zou je
premie A-woningen zo'n mooie voor- mensen van de overkant weren? Ze
ziening, het werkte voor starters als
een soort inkomenspremie. Een
mooie manier om in te stappen. De
bleemgevallen ontstaan door echt- marktwaarde van een woning bepa - een grote bank dan ook nog zegt dat koopgarantwoningen van tegen
scheidingen. 'Dat moet ineens de len. Het duurt wel langer alvorens de huizenprijzen nog tien tot vijftien woordig verstoren de markt.'Visch:
komen niet voor het werk, maar
genereren wel werk. We moeten ze
juist warm onthalen. We moeten blij
zijn met iedere nieuwe Texelaar in
deze krimpende markt.'
